ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ

ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ

Η διοίκηση και διαχείριση της οικοδομής ανήκει στην Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών. Στη Γενική Συνέλευση της οικοδομής μετέχει αυτοδίκαια κάθε ιδιοκτήτης διηρημένης ιδιοκτησίας είτε αυτοπροσώπως είτε με ειδικό αντιπρόσωπο αυτού. Επομένως η Γενική Συνέλευση αποτελεί το ανώτατο όργανο των συνιδιοκτητών της οικοδομής.

Φυσικά, όταν υπάρχει Κανονισμός Πολυκατοικίας, τα πράγματα είναι απλούστερα και σχετικά οριοθετημένα. Δηλαδή ορίζονται με ακρίβεια, οι προϋποθέσεις σύγκλησης αυτής, τα θέματα απαρτίας, η έννοια της ψήφου, και τα ζητήματα που μπορεί αυτή να επιληφθεί (με την ανάλογη πλειοψηφία). Ακόμη ορίζεται στον Κανονισμό το θέμα της εκλογής διαχειριστή, το θέμα αντιπροσώπευσης των συνιδιοκτητών κ.λ.π.

Σε γενικές γραμμές οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης δεν μπορούν να έρχονται σε αντίθεση με τον Κανονισμό, καθώς οι διατάξεις του έχουν ισχύ νόμου μεταξύ των συνιδιοκτητών. Ενδεικτικά και μόνο αναφέρονται σχετικά παραδείγματα : απαλλαγή συνιδιοκτήτη από την καταβολή κοινοχρήστων δαπανών (ολική ή μερική), αλλαγή χρήσης κοινόχρηστων χώρων, μίσθωση κοινόχρηστων χώρων, ανακατανομή των κοινοχρήστων δαπανών με τρόπο μη επιτρεπτό σε σχέση με τον Κανονισμό και ιδίως σε σχέση με τον πίνακα κατανομής δαπανών.

Φυσικά δεν είναι λίγες οι φορές που διαπιστώνονται παρατυπίες στην λήψη αποφάσεων. Μια κλασική περίπτωση είναι η λήψη αποφάσεων με τεχνητές πλειοψηφίες, απαλλαγές συνιδιοκτητών από κοινόχρηστα βάρη, τέλεση δαπανών υπέρμετρου κόστους, τέλεση δαπανών που εξυπηρετούν κάποιους συνιδιοκτήτες ενώ κανονικά η δαπάνη θα βάρυνε μόνο αυτούς κ.λ.π.

Δυστυχώς οι αποφάσεις των Γενικών Συνελεύσεων είναι δεσμευτικές για όλους τους συνιδιοκτήτες, εκτός εάν εντός προθεσμίας 6 μηνών (από την λήψη της παράνομης απόφασης) προσφύγουν στα δικαστήρια. Και η προσφυγή στα δικαστήρια, συνεπάγεται άσκηση αγωγής ακύρωσης της απόφασης ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου (άρθρο 101 ΑΚ).

Επίσης ένα άλλο σημαντικό ζήτημα που ταλανίζει τις οικοδομές. Η μόνη αρμόδια να ζητήσει λογοδοσία από τον διαχειριστή είναι η Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών. Τα ανωτέρω σημειώνονται επειδή πάρα πολλές φορές έχει παρατηρηθεί η άρνηση κάποιων συνιδιοκτητών να καταβάλλουν κοινόχρηστες δαπάνες εάν δεν τους επιδειχθούν όλα τα παραστατικά και εάν δεν προβεί ο διαχειριστής σε οικονομικό απολογισμό απέναντί τους. Η εν λόγω άρνηση είναι παράνομη. Αυτό το δικαίωμα ελέγχου (και κάθε δικαίωμα ελέγχου) το τηρεί μόνο η γενική συνέλευση και όχι κάποιος μεμονωμένος συνιδιοκτήτης.

Το να υπεισέλθει κανείς σε λεπτομέρειες περί κοινοποίησης γενικής συνέλευσης, περί ψήφων, νόμιμης ή μη απαρτίας κ.λ.π. είναι περιττό, υπό την έννοια ότι κάθε κανονισμός ορίζει τις εν λόγω λεπτομέρειες διεξοδικά στα άρθρα του.

Ζητήματα δημιουργούνται στο θέμα της Γενικής Συνέλευσης σε οικοδομή χωρίς καταστατικό. Δυστυχώς σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να προστρέξουμε στις διατάξεις του Ν. 3741/1929. Αυτό σημαίνει ότι οι τυχόν αποφάσεις Γενικής Συνέλευσης οικοδομής χωρίς κανονισμό θα πρέπει να μην έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις περί οριζόντιας ιδιοκτησίας, περί κοινόχρηστων και κοινόκτητων χώρων αλλά και με την τρέχουσα νομοθεσία κ.λ.π.. Και στις περιπτώσεις οικοδομών χωρίς κανονισμό οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης καταρχήν θα πρέπει να λαμβάνονται με πλειοψηφία και σε περίπτωση που αυτές καταστρατηγούν βασικές αρχές λειτουργίας της οικοδομής πάλι υπάρχει η δυνατότητα προσφυγής στα δικαστήρια για ακύρωση αυτής της απόφασης.

  • On 01/03/2021